V průběhu nájmu může dojít k prodeji či darování pronajatého bytu. Tato okolnost sama o sobě neznamená, že pronájem bytu skončí a nájemce bude muset pronajatý byt opustit. Změnit se však mohou některé podmínky nájmu. Pro nového pronajímatele například nejsou závazná ustanovení smlouvy, která si nájemce s původním vlastníkem bytu sjednali nad rámec zákona. Základní úskalí tohoto problému Vám osvětlíme v následujícím článku.
Pronájem bytu
Pronajímatel má samozřejmě po celou dobu trvání nájmu právo byt prodat nebo darovat. Při prodeji či darování bytu však nájem nezaniká a práva a povinnosti pronajímatele přechází na nového vlastníka bytu.
„Jestliže je nájem bytu sjednán na dobu určitou, tak skončí k datu uvedenému ve smlouvě. Pokud tedy nedojde k jeho prodloužení,“
vysvětluje Lukáš Zelený, vedoucí právního oddělení spotřebitelské organizace dTest.
Trvání nájemní smlouvy a její výpověď
Pokud nájemní smlouva nadále trvá, může být nájem bytu po změně pronajímatele ukončen pouze dohodou anebo výpovědí. K výpovědi je však zapotřebí, aby existoval některý z výpovědních důvodů uvedených v zákoně. Jestliže si pronajímatel s nájemcem nesjednali delší výpovědní dobu, tak činí tři měsíce a běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla nájemci. Kratší než zákonem stanovenou tříměsíční výpovědní dobu si pronajímatel s nájemcem nesmí sjednat.
„Pronajímatel může při změně vlastnictví smlouvu vypovědět také tehdy, pokud nájemce v bytě nebydlí, což vyplývá z občanského zákoníku a potvrzují to i soudy. Má se za to, že nájemce v bytě nebydlí, pokud fakticky žije jinde a byt vůbec neužívá, případně pokud v bytě bydlí pouze podnájemce,“
upřesňuje Zelený a dodává:
„V takovém případě může nový pronajímatel dát nájemci výpověď do tří měsíců od okamžiku, co se dozvěděl nebo mohl dozvědět, kdo je nájemcem a že v bytě nebydlí.“
Změna vlastnictví bytu
Po změně vlastnictví bytu platí, že pro pronajímatele nejsou závazná ta ustanovení smlouvy, která si nájemce a původní pronajímatel sjednali nad rámec zákona. Závazná by byla jen v případě, že by se o nich nový vlastník měl možnost dozvědět.
„Nájemní smlouvu je možné vložit do katastru nemovitostí. Pak budou ustanovení smlouvy nad rámec zákona pro nového pronajímatele závazná vždy, protože měl možnost seznámit se s nájemní smlouvou již před koupí bytu,“
vysvětluje Zelený.
Takovými ustanoveními nad rámec zákona jsou například povinnosti pronajímatele přesahující provádění zákonem vymezené údržby a oprav v bytě, ve smlouvě daný souhlas pronajímatele se změnami v bytě nebo souhlas s podnájmem.
Poradenství v oblasti nájemních vztahů a vztahů souvisejících s bydlením poskytuje dTest díky finanční podpoře Ministerstva pro místní rozvoj ČR v rámci projektu dTest pomáhá při problémech s bydlením.
A jaké jsou Vaše zkušenosti s pronájmem či pronajímáním bytů a následným plněním dohodnutých podmínek protistranou? Podělte se s našimi čtenáři dole v komentářích, děkujeme!
Co je to dTest?
dTest, o.p.s. je největší českou spotřebitelskou organizací, která v ČR působí již od roku 1992. Je vydavatelem spotřebitelského časopisu dTest, na jehož stránkách jsou publikovány výsledky nezávislých a objektivních testů produktů, varování před nebezpečnými a zdravotně závadnými výrobky, informace o spotřebitelských právech a rady, jak tato práva účinně uplatňovat. dTest je součástí mezinárodní organizace International Consumer Research and Testing (ICRT) a evropské spotřebitelské organizace BEUC.
