O propadu na hypotečním trhu se v poslední době píše stále častěji. Prognózy na letošní rok 2019 ukazují propad mezi 15 až 30 procenty. Úrokové sazby ale v posledních měsících spíše klesají. Hlavním důvodem je boj bank o klienty a o podíl na trhu hypoték. Jak se ale vyvíjí ceny nemovitostí?
Hypoteční trh 2019
Hypoteční trh po zásazích České národní banky (ČNB) značně ochladil. Ta loňskou regulací a zvyšováním úrokových sazeb ovlivnila stranu poptávky a zájem o hypoteční úvěry tak prozatím nedosahuje loňských čísel. Ceny nemovitostí však na zásahy ČNB příliš nereagovaly a stále mají vzestupnou tendenci. Důvod této situace můžeme spatřovat především v nižší nabídce nemovitostí na trhu, která je zapříčiněna českým procesem stavebních povolení.
V žebříčku Světové banky v rychlosti vyřízení stavebního povolení se umístila Česká republika na 156. místě ze 190 sledovaných zemí a dlouhodobě se propadává na horší pozice.
Vlivem vyšších úrokových sazeb a růstem cen nemovitostí, hypotéky značně podražily a dnes už nejsou natolik atraktivní, jako byly například minulý rok 2018. Jak ukazují data Broker Consulting, tak v červnu 2019 „průměrná“ hypotéka s 5-letou fixací byla za úrokovou sazbu 2,93 %, kdežto ještě loňský rok v létě se „průměrné“ hypotéky pohybovaly blízko hranice 2,5 %.
V ČR je druhý nejrychlejší nárust cen nemovitostí z celé EU
Podle zveřejněných dat evropského statistického úřadu Eurostatu nemovitosti v České republice zdražovaly v prvním čtvrtletí meziročně o 9,4 % a Česká republika se tak umístila za toto období na 2. pozici v růstu cen nemovitostí z celé Evropské unie.
Více než v České republice meziročně zdražovaly nemovitosti pouze v Maďarsku, kde byl nárůst cen nemovitostí 11,3 %. Po České republice v pořadí následovaly Portugalsko s nárůstem 9,2 %, Slovinsko s 8,4 % a ostatní země EU. Jediná země, kde cena nemovitostí klesla, byla Itálie s poklesem o 0,8 %.
Aktuální situace v krajských městech ČR
Meziroční nárůst cen nemovitostí o 9,4 % je však pouze celorepublikový průměr, situace v některých městech ČR je mnohem horší než se může zdát. V tabulce níže můžeme vidět vývoj průměrné ceny bytů o velikosti 60 m2 v jednotlivých městech České republiky.
V jediném městě ČR v Pardubicích byty meziročně zlevnily o 3,7 %. Naopak největší nárůst můžeme vidět v Ústí nad Labem, kde byty meziročně zdražily o 24,4 %, ve Zlíně o 18,8 % a v Českých Budějovicích, kde ceny bytů vzrostly o 16,7 %.
Zatímco v Praze meziročně byty o velikosti 60 m2 zdražily o 5,5 %, v jednotlivých pražských městských částech je situace podobná jako v jednotlivých městech ČR. Na jedné straně spektra stojí Praha 3, kde ceny bytů vzrostly o 1,2 % a Praha 9, kde ceny meziročně vzrostly o 3,7 %, a naopak na straně druhé stojí Praha 2 s nejvyšším nárůstem v Praze o 27,3 % a Praha 7 s nárůstem cen bytů o 17,7 %.
Bez recese, ceny nemovitostí příliš neklesnou
Ceny nemovitostí jsou vždy výsledkem několika faktorů (poptávky, lokality, specifických vlastností nemovitosti, občanské vybavenosti a dalších vlivů). Obecně však platí, že cena nemovitosti není tolik volatilní směrem dolů. Prodejce nemovitosti přirozeně nebude výrazně snižovat cenu, když ceny dlouhodobě rostou.
Cena nemovitosti se snižuje zpravidla až po čase, kdy se nedaří nemovitost při stanovené ceně prodat. Nepřijde-li výrazná recese, tak spíše můžeme očekávat pokles tempa růstu cen nemovitostí, případně v určitých lokalitách stagnaci cen nemovitostí.
Tabulka průměrné ceny bytu 60 m2 – porovnání červen 2019 / červenec 2019 + červenec 2018 / červenec 2019:
Autorem textu je Lukáš Vokel, produktový analytik Broker Consulting
